◎作者 | 凱風(fēng)
◎來源 | 房屋屋（its-home） 已獲授權(quán)
4天前，國家發(fā)布了一組數(shù)據(jù)：一線城市房價趨于穩(wěn)定，二三線城市環(huán)比漲幅明顯回落。
在限價、限售等政策手段作用之下，大多數(shù)城市房價趨于穩(wěn)定，部分城市已經(jīng)進(jìn)入高位盤整。
這意味著，本輪房價暴漲已進(jìn)入收尾期，是時候消化經(jīng)驗和教訓(xùn)了。
過去二十年，我們經(jīng)歷了中國房價三次大暴漲。2004年到2007年釋放住房需求的瘋狂，2009年到2013年四萬億的刺激，2015年至今去庫存余波未了。
每隔兩年，房價就是錢袋子的一輪洗劫，有人哭有人笑有人暴發(fā)有人跌倒，下一次會是什么時候？
這是2017年7月全國主要城市房價行情地圖：
這是70個大中城市在本輪上漲周期里的漲幅分布：
可以看出，從2015年房價開始反彈以來，九成以上的城市房價出現(xiàn)上漲。毫無懸念，本月房價漲幅超過40%的城市：一線城市“北上廣深”四大金剛，二線城市是廈門、南京、合肥“三只王”。
但仍有兩城在下跌。這兩個城市是錦州和丹東，都來自東北老大哥。
由于是官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)，在諸多“你懂的”因素作用之下，數(shù)據(jù)可能有所失真，一二線城市的實際漲幅可能更高。
01
一線城市：廣州漲幅沒有你想象的小
直接說要點：
（1）本輪房價上漲，深圳領(lǐng)頭羊
暴漲最先從一線城市開始，又以深圳一馬當(dāng)先一騎絕塵。
2014年10月，當(dāng)大多數(shù)城市房價還在跌跌不休時，深圳就已率先反彈，從此一騎絕塵，開啟連續(xù)兩年的暴漲，在2016年9月達(dá)到最高點，整體漲幅超過70%。隨后深圳房價步入高位盤整期。
按官方的說法，深圳房價連續(xù)十個月下跌，但目前數(shù)據(jù)說話，整體漲幅僅僅回落不到6個百分點，聊勝于無。
（2）房價走勢打臉廣州衰落論
一線城市里，最不被看好的是廣州，當(dāng)初就說“廣州房價為何漲不過深圳”，隨后又喊“合肥鄭州房價漲幅秒殺廣州”，再后面“杭州即將超越廣州成為一線城市”！
然而，房價走勢卻相當(dāng)打臉。
雖然2015-2016年廣州房價猶如慢牛上山，但進(jìn)入2017年，調(diào)控盡管一再加碼，限購、限貸、限賣等“砰砰”一招接一招，房價卻一飛沖天。連續(xù)半年領(lǐng)跑于一二線城市，從中心城區(qū)到外圍郊區(qū)，多數(shù)樓盤房價翻倍。
（3）北京反超深圳，廣州反超上海
2016年10月，史上最嚴(yán)調(diào)控出臺，深圳與上海的房價開始進(jìn)入高位盤整期。但北京廣州，卻又開啟了新一輪暴漲。今年兩會期間，受房地產(chǎn)稅暫時不出臺、一線城市收縮土地供應(yīng)等消息影響，北京廣州房價同步暴漲。北京漲幅一度超過深圳，廣州漲幅則超過上海。
本輪上漲周期里，一線城市房價漲幅實際均超過了50%，這再次說明，一線城市作為經(jīng)濟基本面最良好、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢最突出、人口流入最積極的區(qū)域，房價上漲比二三四線城市有更好的支撐。雖然收入相對于房價已經(jīng)高不可攀，但其安全邊際仍然是最高的。
02
二線城市：同是省會，命運大不同
與一線城市普漲不同，二線城市呈現(xiàn)分化態(tài)勢。如果青春無處安放，請往東南沿海省份，大西北和東三省不是戰(zhàn)場。
（1）這三個城市漲得微妙
廈門、南京、合肥漲幅均超49%，上漲啟動時間早于廣州，漲幅也與廣州不相上下。
不管是事實還是人為,這三地土地供應(yīng)都相對緊缺。早在2016年，合肥買房就要找關(guān)系，而南京更是最早推出了限房價、限地價乃至搖號抽簽買房等政策手段。過度干預(yù)，這三個二線早于與一線城市旗鼓相當(dāng)。
（2）重慶成都為何啟動這么晚？
重慶成都雖然都被列為新一線城市，但房價直到2016年下半年才開始啟動，而且在漲幅上仍然弱于南京杭州武漢等城。一個原因是兩地在過去都有大量的土地供應(yīng)，導(dǎo)致庫存居高不下，先消耗完已有的庫存，房價才會步入上漲通道。
（3）我們正在進(jìn)入強省會時代
隨著經(jīng)濟步入新常態(tài)，過去的普遍高增速不再，強省會時代正在來臨。作為集聚全省經(jīng)濟資源的省會城市，其房價上漲態(tài)勢，更能代表整個省域的狀況。
然而，東三省的經(jīng)濟形勢一度令人感到十分堪憂。經(jīng)濟衰退、人口流出、重工業(yè)優(yōu)勢不再，雖然在普漲效應(yīng)的示范之下，沈陽等地的房價出現(xiàn)反彈，也依然缺乏基本面的長期支撐。
03
三四線城市：大拆大建后，誰是接盤俠？
2016-2017年，三線城市集體暴漲，雖然從漲幅上看，不可能比得上一二線城市。但它畢竟容納了更多的人口，上揚勢頭如此暴烈，值得深思。
（1）拆遷棚改的蝴蝶效應(yīng)
就在一兩年前，三四線城市還備受高庫存之困，大多數(shù)房價都還在下跌。此番暴漲，一方面是一二線城市限購限售帶來的外溢效應(yīng)，另一方面則是棚改貨幣化改革制造出來的本地需求。
以棚改之名大肆拆除現(xiàn)有的住房，再以貨幣化補貼之名，讓被拆遷者有了購房的資本。既少了原來的存量，又多了新的需求，房價哪有不一路上揚的道理？
（2）你想不到的蚌埠
以漲幅榜第二名的蚌埠作為樣本，2017年5、6、7月，蚌埠房價環(huán)比漲幅分別為3.4%、2.1%和1.2%，不僅位居全國前列，而且3.4%的月漲幅也創(chuàng)當(dāng)?shù)?006年以來的新高。
從2014年開始，蚌埠就大力推進(jìn)城中村和棚戶區(qū)改造，2014年和2015年合計改造面積600萬平方米，簡單換算約為6萬戶，2016年和2017年有合計改在棚戶3.7萬戶，這意味著將近10萬座棚戶被拆除，而這些被拆除的棚戶大多數(shù)都拿了貨幣化補貼，到處買房。
未來，或許沒有未來。用大拆大建來去三四線城市的庫存，短期只會制造房價暴漲，長期則因為缺乏實體的支撐，只會制造出一大批沒有流動價值的不動產(chǎn)。被拆遷的人來接現(xiàn)在的庫存，未來誰接他們的盤？
幾個結(jié)論：
1.本輪房價周期起因于去庫存，去庫存本意是為了消化產(chǎn)能，但問題在于樓市有其特殊性：房價越漲越多人買，房價越跌越無人問津。所以去庫存在某種意義上就等同于漲房價，只有房價上漲，才有庫存可去。
2.一二線城市越調(diào)越堅挺，三四線城市越漲越心虛。一二線越調(diào)越堅挺，原因是調(diào)控太過側(cè)重統(tǒng)計游戲，而增加土地供給、租購?fù)瑱?quán)等核心政策，落實得又遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。三四線越漲越心虛，從根本上看，就是這一輪上漲，沒有任何實體的支撐，純屬泡沫狂歡，埋下無盡隱患。
3.房價什么時候出現(xiàn)拐點？判斷的依據(jù)不是限購、限貸、限售政策有多嚴(yán)厲，而是土地供應(yīng)面、經(jīng)濟基本面、貨幣基本面有無發(fā)生變化。如果房貸利率變相提高，土地供應(yīng)不斷增加，經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴度有所降低，那么樓市一定會出現(xiàn)回調(diào)。
